Профессиональная оценка в рыночной экономике является необходимым инструментом при принятии решений, сопровождающих процессы продажи, залога, страхования, инвестирования имущества и во многих других случаях. Однако, используется этот инструмент в настоящее время большинством потребителей оценочных услуг (имеются в виду как юридические, так и физические лица) только тогда, когда того требуют законодательные или нормативные акты. Это один из мифов об оценке - оценка рассматривается как дополнительная, ненужная работа, поэтому проводить оценку надо только "когда требуют". Однако, оценка наиболее значима, когда она интегрирована в процесс принятия решений на каждой стадии. Что имеется в виду под терминами: рыночная оценка, оценка рыночной стоимости, рыночная стоимость, рыночная цена ?
Под оценкой понимается установление стоимости имущества, а также других объектов гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте. Необходимо разделять понятия стоимости и цены. Цена - это факт, а стоимость, которая и определяется в результате оценки, - это предположение о наиболее вероятной цене, по которой могла бы быть совершена определенная сделка в тех или иных условиях.
Государственный стандарт РФ "ГОСТ Р 51195.0.02-98. Единая система оценки имущества. Термины и определения" вводит определения 14 основных видов стоимости имущества: рыночная стоимость, восстановительная стоимость, стоимость замещения, первоначальная стоимость, остаточная стоимость, стоимость имущества при существующем использовании, стоимость действующего предприятия, инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, страховая стоимость, стоимость имущества для налогообложения, залоговая стоимость, стоимость специализированного имущества, стоимость права аренды.
Стандарт Российского общества оценщиков "СТО РОО 20-03-96. Базы оценки, отличные от рыночной стоимости" дает определения 17 видов стоимости, кроме рыночной: потребительная стоимость, стоимость собственности с ограниченным рынком, стоимость специализированной собственности, собственности специального назначения или специальной конструкции, инвестиционная стоимость, стоимость действующего предприятия (стоимость предприятия как единого целого), страховая стоимость, облагаемая стоимость, остаточная стоимость замещения, утилизационная стоимость, ликвидационная стоимость или стоимость при вынужденной продаже, специальная стоимость, объективная (справедливая стоимость), амортизируемая стоимость, переоцененная стоимость, восстанавливаемая стоимость, чистая стоимость реализации, эффективная стоимость или стоимость лишения. В зависимости от существа сделки, а также условий, в которых предполагается ее совершить, для одного и того же объекта можно определять все вышеперечисленные виды стоимости (например: рыночная, восстановительная, ликвидационная и т.д.), причем, величины различных видов стоимостей могут значительно отличаться друг от друга. В то же время это не будет противоречием, так как оценка одного и того же объекта производилась для разных целей и определялись различные виды стоимостей. Таким образом, для одного объекта могут быть определены все вышеперечисленные стоимости, в зависимости от ситуации оценки. Особо требуется подчеркнуть, что рыночная стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
* одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
* стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
* объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной аферты;
* цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
* платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Данное определение рыночной стоимости справедливо для всех видов стоимостей, с учетом конкретной ситуации оценки.
Исходя из сказанного, уже можно определить, что существует много целей для проведения оценки в любой конкретной ситуации. Нельзя полагать, что все задействованные лица разделяют общие цели. Хотя люди могут никогда не согласиться полностью с целями, одной из важнейших задач в самом начале работы оценщика должно быть формулирование целей оценки посредством обсуждения с основными действующими лицами. Рассмотрение различных целей в самом начале может уменьшить конфликты и разочарования в дальнейшем. Неясные цели, как правило, гарантируют неудовлетворительную оценку. Таким образом с точки зрения Заказчика оценки, оценка в общем случае разделяется на два этапа. На первом этапе Оценщиком совместно с Заказчиком определяется (точно формулируется) задание на оценку для решения задач Заказчика и определяется объем работы. На втором этапе работ Оценщик занимается собственно оценкой, исходя из поставленной задачи. Рассмотрим следующие ситуации оценки.
Оценка недвижимости, машин и оборудования может выполняться для целей подготовки сделки купли-продажи, определения рыночной стоимости для внесения в уставный капитал. В случае обращения к кредитору, заемщику может потребоваться отчет об определении залоговой стоимости объекта (объектов), предлагаемых в качестве обеспечения. При проведении переговоров со страховой компанией вам может потребоваться заключение о страховой стоимости объекта для согласования объема страховых выплат и др.
Оценка бизнеса проводится в целях:
* определения стоимости ценных бумаг в случае купли продажи акций, предприятия на фондовом рынке;
* определения стоимости предприятия в случае его купли-продажи целиком или по частям;
* реструктуризации предприятия. Ликвидация предприятия, слияние, поглощение либо выделение самостоятельных предприятий из состава холдинга предполагает проведение его рыночной оценки, так как необходимо определить цену покупки или выкупа акций и т.п.;
* разработки плана развития предприятия. В процессе стратегического планирования важно оценить будущие доходы фирмы, степень ее устойчивости.
* повышения эффективности текущего управления предприятием, фирмой.
В подавляющем большинстве указанных случаев оценка не является обязательной, однако, разумно действующий владелец, продавец, покупатель или лицо, вовлеченное в реструктуризацию предприятия, стремясь максимально просчитать долгосрочные последствия сделки и защитить свои интересы, неизбежно сталкивается с необходимостью выполнения данной работы.
